Prețul locuinței nu este singura sumă pe care trebuie să o pregătești atunci când cumperi o casă. La semnarea contractului apar onorariul notarial, tariful pentru intabularea proprietății și, în cazul unui credit, costurile legate de înscrierea ipotecii. Separat, vânzătorul poate datora impozitul pe transferul proprietății.
Costul exact depinde de valoarea tranzacției, situația juridică a casei și serviciile solicitate notarului. Dacă prețul din contract este mai mic decât valoarea minimă stabilită prin studiul de piață notarial, anumite costuri pot fi calculate la valoarea din studiu. De aceea, înainte să stabilești data semnării, cere un deviz detaliat de la biroul notarial. Vei afla astfel ce plătești tu, ce plătește vânzătorul și câți bani trebuie să ai disponibili.
Ce plătește cumpărătorul la notar
Într-o tranzacție obișnuită, cumpărătorul suportă onorariul pentru autentificarea contractului și tariful de intabulare. Părțile pot negocia o altă împărțire, dar această variantă trebuie stabilită înainte de semnare.
Onorariul notarial nu se calculează prin aplicarea unui procent unic. Se folosește o grilă graduală, formată din mai multe tranșe valorice:
- până la 20.000 de lei se aplică 2,2%, dar nu mai puțin de 230 de lei;
- între 20.001 și 35.000 de lei se pornește de la 440 de lei și se adaugă 1,9% pentru diferență;
- între 35.001 și 65.000 de lei se pornește de la 725 de lei și se adaugă 1,6%;
- între 65.001 și 100.000 de lei se pornește de la 1.205 lei și se adaugă 1,5%;
- între 100.001 și 200.000 de lei se pornește de la 1.705 lei și se adaugă 1,1%;
- între 200.001 și 600.000 de lei se pornește de la 2.805 lei și se adaugă 0,9%;
- peste 600.001 lei se pornește de la 6.405 lei și se adaugă 0,6%.
Grila stabilește onorarii minimale. Notarul poate solicita un onorariu mai mare, mai ales dacă tranzacția este complexă sau presupune verificări și operațiuni suplimentare.
La onorariu se adaugă, de regulă, costul pentru arhivarea dosarului. Dacă biroul notarial este plătitor de TVA, se adaugă și TVA de 21%.
Intabularea reprezintă înscrierea cumpărătorului ca proprietar în cartea funciară. Pentru o persoană fizică, tariful este de 0,15% din valoarea luată în calcul. Notarul încasează suma și transmite cererea către biroul de cadastru și publicitate imobiliară.
Calcul pentru o casă de 300.000 de lei
O locuință care costă 300.000 de lei intră în tranșa cuprinsă între 200.001 și 600.000 de lei. Calculul pornește de la 2.805 lei, la care se adaugă 0,9% din partea ce depășește 200.000 de lei.
Diferența este de aproximativ 100.000 de lei. Procentul de 0,9% aplicat acestei diferențe înseamnă aproximativ 900 de lei.
Calculul orientativ este următorul:
- onorariu minimal pentru autentificare: aproximativ 3.705 lei;
- arhivarea dosarului: aproximativ 45 de lei;
- TVA de 21%: aproximativ 788 de lei;
- tarif pentru intabulare: 450 de lei;
- total orientativ pentru cumpărător: aproximativ 4.988 de lei.
Calculul presupune că valoarea din contract nu este mai mică decât valoarea folosită în studiul de piață. Nu sunt incluse costurile unui credit ipotecar sau documentele care trebuie refăcute înaintea vânzării.
Pentru o casă de 500.000 de lei, formula este asemănătoare. Onorariul minimal este de aproximativ 5.505 lei. După adăugarea arhivării și a TVA-ului, suma ajunge la aproximativ 6.716 lei.
Tariful de intabulare este de 750 de lei. Cumpărătorul ar trebui să pregătească aproximativ 7.466 de lei pentru formalitățile principale.
La o proprietate de 800.000 de lei se aplică tranșa de peste 600.001 lei. Onorariul minimal este de aproximativ 7.605 lei. Cu arhivarea și TVA-ul incluse, costul ajunge la aproximativ 9.257 de lei.
Intabularea costă 1.200 de lei. Totalul orientativ suportat de cumpărător ajunge astfel la aproximativ 10.457 de lei.
Aceste valori nu reprezintă oferte ferme. Diferențele dintre birourile notariale pot apărea deoarece grila stabilește tariful minimal, nu un preț unic obligatoriu.
Impozitul plătit de vânzător
Impozitul pe transferul proprietății este obligația fiscală a vânzătorului persoană fizică. Acesta nu trebuie confundat cu onorariul notarial plătit, de regulă, de cumpărător.
Cota depinde de perioada în care vânzătorul a deținut casa:
- 3% dacă imobilul a fost deținut cel mult trei ani;
- 1% dacă imobilul a fost deținut mai mult de trei ani.
Dacă o casă de 300.000 de lei a fost deținută timp de cinci ani, impozitul vânzătorului este de 3.000 de lei. Dacă aceeași casă a fost cumpărată de vânzător în urmă cu doi ani, impozitul ajunge la 9.000 de lei.
Pentru o proprietate de 500.000 de lei deținută mai mult de trei ani, impozitul este de 5.000 de lei. Dacă a fost deținută cel mult trei ani, suma crește la 15.000 de lei.
Notarul calculează impozitul, îl încasează de la vânzător și îl virează către buget. Dacă prețul declarat este sub valoarea minimă din studiul de piață, calculul poate fi făcut la valoarea din studiu.
În cazul unei case noi cumpărate de la un dezvoltator, trebuie verificat și TVA-ul. Pentru locuințele vândute în condițiile obișnuite se aplică TVA de 21%. Acesta nu este o taxă notarială, dar poate fi inclus în prețul prezentat de dezvoltator sau adăugat separat.
Ce costuri apar când cumperi prin credit
Cumpărarea prin credit ipotecar presupune înscrierea ipotecii băncii în cartea funciară. Tariful este format, în mod obișnuit, din 100 de lei pentru fiecare imobil și 0,1% din valoarea creanței garantate.
Pentru un credit de 400.000 de lei, tariful de înscriere a ipotecii este de aproximativ 500 de lei. Pot apărea și costuri pentru autentificarea contractului de ipotecă, evaluarea casei, asigurări sau declarații suplimentare.
Dacă proprietatea cumpărată are deja o ipotecă, trebuie stabilit cine suportă radierea acesteia. În mod normal, obligația revine vânzătorului, deoarece acesta trebuie să predea casa liberă de sarcini, dacă în contract nu este prevăzut altceva.
Mai pot apărea cheltuieli pentru:
- actualizarea documentației cadastrale;
- procuri și declarații notariale;
- copii suplimentare ale contractului;
- obținerea unor documente lipsă;
- traducător autorizat pentru o parte care nu cunoaște limba română;
- intabularea separată a unor construcții sau anexe.
Cum afli suma exactă înainte de cumpărare
Trimite notarului prețul convenit, extrasul de carte funciară și actele casei. Menționează dacă vei folosi un credit și dacă tranzacția include teren, garaj, anexe sau mai multe numere cadastrale.
Solicită un deviz în care să apară separat:
- onorariul pentru contractul de vânzare;
- TVA-ul aplicat;
- costul arhivării;
- tariful de intabulare;
- cheltuielile legate de ipotecă;
- impozitul datorat de vânzător;
- serviciile suplimentare.
Pentru o achiziție fără credit, o rezervă de aproximativ 1% până la 2% din prețul proprietății acoperă, în multe cazuri, formalitățile cumpărătorului. Procentul este orientativ și nu înlocuiește calculul notarului.
Taxele devin ușor de gestionat atunci când sunt cerute și verificate din timp. Un deviz complet te ajută să pregătești bugetul corect, să separi obligațiile cumpărătorului de cele ale vânzătorului și să ajungi la semnare fără cheltuieli neașteptate.
